Entrevista Portfolio

Nota Portfolio agosto setiembre 2019

1. El mercado a setiembre 2019 2. Reacción de los argentinos frente al resultado de las paso 3. Alquileres como se mueve el mercado 4. La zafra del último cuatrimestre del año. Cuáles son las principales características de comportamiento de los propietarios y de los compradores.

El mercado a setiembre 2019

Como hemos escuchado en los días pasados (setiembre 2019) el Banco Central publico los datos de Cuentas Nacionales del segundo trimestre de 2019 y según estas cifras, el PBI tuvo una variación de 0,3 % frente al primer trimestre y registró una suba de 0,1% en la comparación con el trimestre del año pasado.

Si bien el mercado  se encuentra frenado, esta pequeña mejora se produce gracias a la recuperación de la producción agrícola, con una cosecha de soja que rindió muy bien y una producción record de maíz. 

Las exportaciones, por su parte, aumentaron 3,5%, impulsados por la soja, trigo y madera. En contrapartida, la industria cayó 1,9%, la construcción cayó  un 4,7%, el comercio cayó 2,6%. Los rubros que crecieron fueron, suministro de electricidad, gas y agua en un 3,5% y transporte, almacenamiento y comunicaciones en 5.5%.

¿Y el mercado inmobiliario como se vio afectado en este contexto nacional? Con respecto a los precios que piden los propietarios de sus inmuebles seguimos notando en general una leve caída con respecto al año pasado. El factor que se agrega este año fue la devaluación del peso uruguayo acentuado en los últimos meses pasados. Empezamos el año con un dólar de 32,34 y a fin de setiembre 2019 se encuentra firme en 36,88. Una variación de un 14% que no se vereflejado en una baja de la misma magnitud en las propiedades. Como ya sabemos, esta suba presiona en forma negativa la capacidad de la gente para acceder a una vivienda propia. Por otra parte, al no corregirse los precios, la brecha entre compradores y vendedores se acentúa cada vez más, afectando las posibilidades del mercado inmobiliario de generar negocios. Los últimos registros indican que estamos frente a un mercado más reducido, con menos  operaciones y con una expectativa ilusoria de que el resultado de las elecciones en Argentina, lograra una corriente de clientes de la vecina orilla que se vengan a instalar en Uruguay. 

Reacción de  los argentinos ante un cambio de gobierno en la vecina orilla

Durante el mes de setiembre, en varios medios de prensa circuló la noticia acerca del aumento en las consultas de argentinos en  los principales portales de propiedades. Esto genero un ruido y una posterior expectativa en la plaza sobre una venida masiva de argentinos a vivir al Uruguay, logrando con esto sacudir la modorra del mercado inmobiliario uruguayo a través de futuras operaciones en alquileres y compraventas. Hasta el momento lo que podemos informar, es que ha habido más consultas que en el pasado y también hemos tenido algunas visitas puntuales de argentinos averiguando precios y estudiando la oferta principalmente en alquiler. Nos consta además que los colegios privados también han tenido varias consultas para la matricula del año2020. Quizás los dos hechos más relevantes a destacar, son por un lado las consultas crecientes de los argentinos para obtener la residencia fiscal en Uruguay. Y por otro lado, la diferencia en la rentabilidad inmobiliaria que se logra en Uruguay con respecto a la renta en Argentina. Los guarismos de este lado del Rio, resultan en un 4% a un 6% de rentabilidad sobre la inversión, mientras que en Argentina, el negocio de renta se fue al piso, producto de la fuerte devaluación, con valores cercanos al 1%.

Alquileres como se mueve el mercado

Con la evolución del tipo de cambio, las familias uruguayas han contraído su capacidad  para acceder a una vivienda nueva, por tanto, el mercado de alquileres se mantiene firme. El contrapeso de  esta realidad es el aumento sostenido de la oferta que hemos tenido en los últimos años. Este incremento de stock junto con la evolución de la actividad económica del país, perfilaron un precio de alquiler presionado hacia la baja en comparación con  años anteriores. En el año 2012, se hablaba de rentas entre un 6% y 7% sobre el valor de la propiedad, hoy año 2019, estamos en un 4% a un 6%. También vale destacar que existe mucha presión para pesificar los contratos de arrendamiento negociados y ofrecidos en dólares.

La zafra del último cuatrimestre del año. Cuáles son las principales características de comportamiento de los propietarios y de los compradores.

Con las elecciones de por medio, los únicos compradores que intervienen en el mercado inmobiliario, son aquellas familias que necesitan más metros debido a que su núcleo se agrandó y el caso contrario, familias que se reducen por lo tanto buscan viviendas más chicas. Los inversores en su gran mayoría están muy cautos y a la expectativa de lo que sucederá con loscambios de gobierno previstos (Uruguay y Argentina) y también como se comportaran lasmonedas frente al dólar. Por otra parte como siempre sucede frente a un escenario de creciente devaluación, los compradores esperan un reajuste a la baja de las propiedades, escenario que no esperamos que ocurra en el corto plazo. La casa o el apartamento tienen un fuerte significado para la familia uruguaya. Representa su patrimonio, su refugio de capital, logrado en general con el esfuerzo de toda una vida. Esa manera de concebir la propiedad le impide tener un razonamiento objetivo, técnico y ajustado a las variables de mercado junto con sus respectivas correcciones. Esto provoca un distanciamiento entre las expectativas de precio de venta de los vendedores, con las expectativas de precios de compra que tienen los compradores. El resultado de este accionar termina en un mercado con menos operaciones, por ende mas deprimido.

Carlos García Arocena

Director Ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby's International Realty