Entrevista Portfolio

El Mercado inmobiliario en la fase 1 de la epidemia del Covid-19

A diferencia de otros artículos que hemos publicado acerca de la performance del mercado de inmuebles en Montevideo, este me ha resultado bastante más desafiante, por tres cosas fundamentalmente; 1) la velocidad de contagio global que tiene este virus desde enero 2020 en que Wuhan (China) lo anuncio al mundo, 2) las eventuales consecuencias económicas que ya trajo el coronavirus y las que aun restan por instalarse en la economía (perdida de riqueza que no se va a recomponer) y por ultimo 3) el estado de shock, miedo e incertidumbre que padece la sociedad en su conjunto.

No voy a perder el tiempo en informar sobre la cantidad de casos infectados y muertos totales por países, ya que cualquier cifra que ponga va a ser sensiblemente menor a la cifra del momento en que se lea este articulo. 

Lo que podemos afirmar acerca de esta pandemia que está en pleno desarrollo, es que ya ha provocado una crisis muy significativa, global y socioeconómicamente disruptiva, peor aun que la del 2008 de Lehman Bothers y con peores consecuencias que la segunda Guerra Mundial (1945).

El mundo está viviendo un shock de oferta con la paralización de la actividad industrial y comercial  (por medidas de lockdown), que luego se va a profundizar con un shock de demanda agregada consecuencia de la crisis económica. 

Se desplomaron las principales bolsas del mundo; Nikkei, Dow Jones, FTSE 100 en guarismos de un 30% promedio desde la primera quincena de febrero a fin de marzo. Los bancos centrales bajaron sus tasas de interés, la industria aeronáutica esta en jaque, la industria de turismo y de retail totalmente parada, la industria automotriz, y la lista de sectores afectados son interminables.

Tal es la magnitud del daño que ha causado esta pandemia, que la NASA dijo que los satélites de monitoreo de contaminación habían detectado una caída significativa en el dióxido de nitrógenogeneralizada producto en parte por la desaceleración económica causada por el brote.

Bloomberg esta previendo, en un escenario extremo, un impacto en la economía global de 3%. Esto resultaría para el 2020, un crecimiento prácticamente nulo a negativo (-0,416%) con una recuperación en el segundo semestre traccionado por las economías asiáticas. 

En Uruguay, nada resultara muy diferente a lo que ocurra en el escenario global. Siempre con un pequeño delay, el virus se confirmo un viernes 13 de marzo. Rápidamente el gobierno exhorto medidas de aislamiento generalizado de la población, el seguro de paro se disparo y la actividad comercial y económica se freno de golpe, como ocurrió en el mundo entero. La moneda uruguaya se devaluó en un 18% en el periodo enero –  marzo, llegando a 44,28 pesos por dólar. Los economistas prevén una inflación de dos dígitos en el entorno del 11%, el salario real se contraerá en el 2020. Ineludiblemente atravesaremos una recesión este año, pasando de un PIB estimado de un 2,3% para el año 2020 terminado, a un estimado preliminar cercano al 0%, sin contemplar los efectos negativos de una futura cuarentena, que nos podrá dejar el numero de la evolución del PBI en rojo.

Qué pasa con el uruguayo común y corriente a la hora de tomar una decisión de compra de un inmueble y me refiero al padre o madre de familia, empleado, empleador, empresario, desarrollador y/o inversor. En esta primera fase de la pandemia, el individuo promedio se paraliza, le invade el miedo producto del bombardeo mediático que ocurre en las redes sociales y en los diferentes medios de noticias. La caída del interés por la compra de vivienda es una de las primeras manifestaciones que se observan en el sector. Las visitas a los inmuebles con los clientes se frenaron, algunos negocios se cayeron y la construcción por razones sanitarias adelanto su licencia. A nivel de los diferentes brokers inmobiliarios, se ha producido una paralización en el número de llamadas y mails de compradores, por lo tanto entiendo que hoy el mercado está frenado, como otros tantos sectores.

La industria del real estate, como la gran mayoría, pasó a modo online. Esto significa queprácticamente hemos cerrado nuestras oficinas para atender a los clientes de forma no presencial. Pero esto ya se venía haciendo en la gran mayoría de los casos. Hoy, los vendedores trabajan desde sus casas y los clientes son atendidos vía WhatsApp, mail, sitio web, texto y llamada por celular.  Esta pandemia adelantara nuevas modalidades de relacionarnos en este negocio. Se empezaran a instrumentar presentaciones virtuales en tiempo real. La incorporación de videos dronados de las propiedades de nuestros clientes, pasara a ser cada vez más importante. Así como en el mercado de alquileres de Estados Unidos, el propietario no tiene contacto con el inquilino, ya que para abrirle su propiedad, le envía el código a su celular con el que ingresa a la unidad. También estamos lejos de los contratos digitales pero sin dudas todos estos adelantos van a llegar al Uruguay antes de lo que esperamos. El Covid-19 es nuestro Uber. Finalmente el bróker se tendrá que actualizar con todas estas herramientas (Proptech) para mantener su negocio andando en el futuro inmediato.

¿Y esto como sigue? Creo que vamos a tener dos meses de parate total, con prácticamente muy pocas operaciones, indudablemente existe una presión a la baja del precio de las propiedades producto de la devaluación de la moneda. Esta presión de baja de precio se verá acentuada en los meses venideros por el shock de la demanda que tendremos, producto de la nueva realidad económica, post crisis, que va a sufrir la sociedad uruguaya. 

La única arista positiva que visualizo, es la consecuencia de la gran volatilidad de los mercados bursátiles y de la baja de la tasa de interés, que termina generalmente en mayores inversiones en ladrillos y en el campo, buscando fundamentalmente, un refugio de capital.  

Y como siempre sucede, que cada vez que llovió, paro. Más tarde o más temprano, el uruguayo dejara esta crisis atrás. Se generara un nuevo equilibrio entre perdedores y ganadores (si es que los hay). El mercado actual sufrirá sus transformaciones, seguramente cambien otras cosas como la manera de operar y de hacer negocios y la sociedad en general juzgara el comportamiento adoptado durante esta pandemia, corregirá procedimientos ante una nueva catástrofe y se quedara con las cosas buenas que el Covid-19 nos dejo.

Carlos García Arocena

Perito Valuador Inmobiliario

Bado & Asociados Sotheby’s International Realty

Socio N° 926