Entrevista Portfolio

Perspectivas del mercado inmobiliario dentro de su tercer cuatrimestre del año 2020

La pandemia parece no haber movido la aguja

Durante los meses de marzo, abril y mayo el mercado uruguayo quedo frisado por las medidas de confinamiento voluntario sugeridas por el Presidente Lacalle Pou. Esto trajo durante ese tiempo para todos los individuos, un deterioro en las condiciones económicas y de sus expectativas. Pero transcurrido el invierno y entrando en el cierre del año, podemos afirmar con propiedad que los precios en dólares no parecen haberse visto afectados por el impacto del Covid-19 y el mercado a su manera logro un cierto volumen de transacciones.

Una buena gestión sanitaria nos dejo un mercado activo y en movimiento

Como todos ya sabemos, el Uruguay tuvo una performance en este tiempo de coronavirus que se destaco sobre el resto de sus pares de Latinoamérica y de muchos otros países del hemisferio norte. Nunca sabremos a ciencia cierta si este resultado de la baja tasa de contagio fue producto de la acertada conducción del Presidente Lacalle Pou, de la solidez de conocimientos del Grupo Asesor de Científicos Honorarios (GACH), del confinamiento voluntario, por tener una población pequeña de 3,47 MM, por su red de laboratorios públicos y privados trabajando juntos, por el desarrollo de sus propios test PCR en lugar de importarlos, por los equipos de rastreo epidemiológico, por ser un país con BCG obligatoria, por su Sistema Nacional Integrado de Salud, por su abordaje integral y multidisciplinario, porque se consideró el bienestar integral de la población, por el cierre de fronteras, por una combinación de todos estos factores y otros, y también por un poco de suerte, que siempre se necesita para triunfar. Todas estas acciones más las características propias de nuestro país y su gente, tuvieron como resultado una economía que prácticamente no se detuvo, bajo su ritmo, pero la maquina no se paro, como sucedió en otros países vecinos y de fuera de la región.

Positiva percepción de los empresarios para el futuro inmediato

En esta época de pandemia, año 2020, los empresarios uruguayos opinan que si bien la situación económica del país es peor que el año pasado, el país va a tener una pronta recuperación en el 2021. Con respecto a la situación del clima de negocios, por primera vez en cinco años, hay una mayoría de un 57% quienes consideran que el clima de inversión es bueno o muy bueno según la consultora Exante. En cuanto a la realización de inversiones privadas, aumento de producción y mejora en la rentabilidad de las empresas, existe un marcado optimismo de poder lograrlo. Donde no existen buenas señales, es en la creación de puestos de trabajo para el futuro inmediato. La expectativa del tipo de cambio para finales del 2021, según encuesta del BCU, ronda los 46,30. La expectativa de crecimiento del PIB es de 3,35% según encuesta del BCU, mientras empresarios del sector privado tienen una expectativa promedio del 2% de incremento de la actividad económica para el próximo año.

Señales auspiciosas para promover la inversión por parte del Gobierno

Primero fueron los cambios y flexibilizaciones efectuadas a la Ley 18.795 donde sus principales modificaciones tienen que ver con las características de las viviendas pudiéndose ahora construir mono ambientes, la inclusión de amenities, la eliminación de los topes en los precios de arrendamiento y la eliminación de los topes en la cantidad de viviendas promovidas construidas. Ahora cabe destacar el rol del gobierno en la promoción de la inversión privada a través de cambios en los beneficios impositivos para las empresas. El nuevo decreto que se pretende reglamentar a través de la COMAP; establece que las empresas podrán exonerar hasta un máximo del 90% del Impuesto a las Rentas de las Actividades Económicas (IRAE), lo que significa que se baja la tasa efectiva anual a pagar, que ahora pasará del 10% al 2,5%. El plazo mínimo de aprovechamiento de ese beneficio se amplía de tres a cuatro años. Por último el Presidente electo, Dr. Luis Lacalle Pou, mantiene un guarismo de aprobación de un 89% dentro del empresariado uruguayo, mientras que a nivel general mantiene un 60%. Todas estas señales hablan de un escenario propicio para seguir haciendo inversiones en Uruguay.

Que está pasando en el mercado inmobiliario de Montevideo

Mercado de productos bajo la Ley de Vivienda Promovida: En su mayoría estamos hablando de apartamentos de unos, dos y tres dormitorios en los diferentes barrios de Montevideo al norte de Avda. Italia y al oeste de Bulevar Artigas (en términos generales). Este sector ha tenido un movimiento muy parejo durante todos estos meses, con una gran incidencia de un público inversor, en su mayoría uruguayos. Además con las últimas modificaciones a la Ley 18.795, el mercado se va a vigorizar aun más con la inclusión de los mono ambiente y de los amenities para los futuros proyectos.

Mercado de oficinas: Este mercado como es de público conocimiento tuvo un golpe muy duro con la entrada de la pandemia. La mayoría de las empresas mandaron la mayoría de su personal a trabajar en forma remota a sus casas en la modalidad de “home office”. A pesar de que la actividad comercial e industrial, de a poco se fue retomando, quedo un porcentaje importante de empleados trabajando fuera de las oficinas, afectando fuertemente a la baja este mercado. Muchas empresas renegociaron sus contratos, mientras que otras se achicaron en metraje. El resultado visible en este sector es de una baja de precios que ronda entre un 20% y 40% y con una vacancia en aumento.

Mercado de casas y apartamentos en barrios jardín: El mercado de casas en Carrasco y en los diferentes barrios jardines con seguridad y barrios cerrados de Canelones, tuvo un dinamismo que sorprendió positivamente. El aumento de demanda provocada por argentinos, fundamentalmente en los meses de junio, julio, agosto y setiembre, sumado al cliente local, provoco un movimiento de compraventas inusual para el momento que se vive. Se realizaron operaciones de compraventa de casas con valores que oscilaron entre os U$S 650.000 a U$S 950.000. Arrendamientos también en el rubro de las casas con valores de U$S 5.500 a U$S 8.500 por mes. En el sector de apartamentos los precios promedio de compraventas estuvieron entre los U$S 550.000 a U$S 950.000 y en arrendamiento oscilaron entre U$S 3.500 a U$S 8.000 más gastos comunes por mes.

Mercado de casas en régimen PH en barrio jardín: Este es un producto que viene con un crecimiento muy sostenido desde hace unos años. La oferta básicamente contempla un conjunto de casas, apareadas o no, dentro de un predio con plena seguridad, única entrada y salida, zonas comunes con algunos amenities, club house, piscinas, espacios de cowork, gimnasio, barbacoas comunitarias, huertas y con casas de 3 dormitorios construidas en dos niveles, con metrajes desde 120 m2 a 175 m2 de promedio. Estos productos existen en los diferentes barrios del este de Montevideo y en la zona limítrofe entre Mvdeo. y Canelones. Algunos desarrollos existentes, contemplan desde 8 casas, 20, 40 y más de 150 viviendas en un único predio. Al día de hoy existen 3 desarrollos que se están ofreciendo en el mercado, dentro de la zona de los barrios privados de Canelones, que totalizan entre todos unas 250 casas a la venta. Los precios de venta se sitúan entre los U$S 290.000 y los U$S 340.000. Es un producto dirigido a la gente joven, entre 30 a 49 años de edad, con hijos de edad escolar, que buscan soluciones sustentables, en comunidad, con servicios comunes, mucha seguridad y entornos verdes. La pandemia del Covid19 ha impulsado fuertemente este tipo de soluciones en base a las necesidades insatisfechas de algunos sectores de la población.

Por último, cabe agregar que están viniendo muchas empresas extranjeras para instalar sus oficinas en Uruguay, sus back offices, sus centros de logística como asimismo también están llegando inversiones extranjeras en diferentes sectores como agroindustria, industria y comercio entre otros.

Y como dijo un respetado empresario e inversor argentino, el Sr. Manuel Antelo, en uno de sus últimas inauguraciones (CAR ONE), “…Una cosa es venir a Uruguay a pasar unos meses y otra cosa es vivir en UY. Con mi mujer decidimos hace 7 años, en el 2013, venirnos con nuestros hijos a UY. Debo decir que la calidad de la gente, la calidad de los amigos que nos hemos hecho y la calidad de vida, es remarcable, lo que me ha convertido en un fanático y promotor de vivir acá y de invertir en Uruguay…pero yo creo que lo más importante que es que Uruguay tenga todos estos índices; N°1 en democracia, N°1 baja corrupción, N°1 estado de derecho…es la Civilidad y el Respeto por el otro". Esta es la mirada de un inversor extranjero, del Uruguay. Es nuestra responsabilidad cuidar esta imagen y capitalizarla.

A modo de conclusión, y haciendo una lectura rápida, vemos un mercado inmobiliario en actividad, donde los precios en dólares están relativamente firmes, existe una demanda entre el cliente extranjero y el uruguayo que sigue participando a través de compraventas y arrendamientos. El Cap Rate para los productos Premium se sitúa en un nivel de 4% y de un 6% para los productos bajo la Ley 18.795 de Vivienda Promovida. Y tenemos un buen nombre como país y mercado, en el exterior. Es de prever que nuestro Uruguay va a seguir recibiendo extranjeros que quieran vivir aquí. Vamos a captar nuevas inversiones de distintas compañías y de empresarios. Y en un futuro inmediato post pandemia, vamos a recibir nuevamente al turista que tanto estamos extrañando.

Carlos García Arocena

Director  ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby’s International Realty

Socio N° 926