Entrevista Portfolio

Mercado inmobiliario de Montevideo durante la segunda ola de la pandemia del Sars Cov-2

Situación sanitaria

El plan de vacunación ya se puso en marcha en Uruguay, tanto en su capital como en todo el interior. Las compras y los arribos de las vacunas (Sinovac y Pfizer) son una realidad. El equipo de Genexus (a pedido del gobierno) soluciono el problema que tenían los uruguayos y extranjeros residentes para agendar turno para vacunarse. A la fecha de la publicación de la nota estaremos en unos 800.000 vacunados. 

Ya estamos acostumbrados a arrancar todas las noches con el informe de casa de Gobierno que dice algo similar a esto;  “De acuerdo a la información proporcionada por el Ministerio de Salud Pública (MSP), hoy se llevaron a cabo 17.000 análisis y se detectaron 2.742 nuevos casos de Coronavirus COVID-19. De los 2.742 casos nuevos, 1.650 son de Montevideo, 285 de Canelones, 135 de Paysandú, 150 de Rivera, 105 de Cerro Largo, 65 de Salto, 37 de San José, 36 de Lavalleja, 33 de Soriano, 34 de Treinta y Tres, 35 de Artigas, 32 de Tacuarembó, 29 de Río Negro, 25 de Colonia, 23 de Maldonado, 15 de Durazno, 16 de Florida, 12 de Rocha y 7 de Flores. En todos los casos se trabaja en un estricto seguimiento epidemiológico.” 

El gobierno lanzó el 23 de marzo una serie de medidas para intentar frenar el aumento exponencial de casos, y sobre todo poder frenar los ingresos al CTI, donde se superaron las 273 camas ocupadas. Lo primero que hizo el presidente fue descartar que se vaya a volver a las sugerencias que se hicieron en marzo de 2020, cuando se instaba a las personas a quedarse en su casa, en virtud de no cerrar aun más la economía. El ministro de Salud Publica, estima que para la primavera Uruguay gozara de la inmunidad de rebaño. 

Primer cuatrimestre año 2021

El PIB de Uruguay se contrajo un 5,9% en 2020 por la pandemia. La mayoría de los sectores de actividad económica registraron variaciones negativas con respecto al año anterior. Entre otros, destacaron por su incidencia negativa las actividades de comercio, alojamiento y suministro de comidas y bebidas, educación, actividades inmobiliarias y otros servicios. La construcción fue el único sector con un desempeño positivo en el año.  

El mercado inmobiliario siguió en estos meses mostrando signos y pautas de movimiento permanente. Si bien las operaciones son escasas, el mercado sigue traccionando para dos tipos de clientes, finales e inversores. El precio es una variable que se encuentra firme. Hemos presenciado operaciones donde el inmueble se termina vendiendo por encima del precio que esperaba el vendedor. El tipo de cliente que  está operando el mercado, es en su mayoría uruguayos, con unos pocos argentinos. Estos últimos, los argentinos (empresas y familias) que pudieron cruzar a Uruguay porque tenían residencia, familia, trabajo y/o amparados por algunas de las excepciones, fueron los que tomaron, en compra y en alquiler los inmuebles de alta gama ofrecidos en el mercado. Es Vox Populi dentro de diferentes brokers, que la oferta de propiedades (casas y apartamentos), de calidad, ha disminuido en forma sustantiva. Y en esa línea vemos con buenos ojos, una serie de proyectos inmobiliarios que se están ofreciendo en el mercado para ser ocupados en los próximos años. 

Con los cambios realizados por el gobierno al régimen de viviendas promovidas, se desató un «boom» de estos proyectos destinados a familias de ingresos medios. Se nota un incremento importante en la oferta de unidades mono ambientes y de un dormitorio. Como novedad, algunos proyectos empiezan a ofrecer al mercado amenities como gimnasios y espacios de cowork.

Algunas tendencias muestran que cada vez más personas eligen opciones de viviendas fuera de Montevideo pero en el radio de la zona metropolitana.  Las consultas de propiedades con jardín, parrillero y piscina, están en alza. La búsqueda por una vida mucha más acogedora es un tendencia marcada en el mundo y particularmente en Uruguay. La gente pasa más tiempo en su casa, la iluminación tenue, los sofás blandos, sistemas de calefacción y aire acondicionados de última generación, jardines parquizados y de revista, son elementos que están cada vez más presentes en los compradores y en los potenciales inquilinos. La comodidad promete refugio. La idea de estar en un espacio donde uno se siente completamente cómodo y a su vez logra tener una sensación de tranquilidad, es el deseo de los nuevos compradores. Es una tendencia que va más allá del concepto seguridad, que por su puesto sigue siendo una necesidad que los consumidores buscan a la hora de elegir un hogar.  

Pinterest declaró que "capullo" es una de sus principales tendencias para 2021.  En las redes sociales, la fascinación por la comodidad se ha vuelto global y en esa línea encontramos una explosión de una nueva oferta barrios con seguridad con casas medianas en metraje con jardín, club house, cancha de tenis, compostera, huerta orgánica, plazas internas, sistemas de alimentación para autos eléctricos,  muy buena seguridad dentro de un entorno rural con el confort urbano. En menos de una decena de nuevos desarrollos, tenemos contabilizado más de 500 nuevas casas en esta modalidad que irían entrando al mercado para ocuparse a partir de este año en adelante. Los precios de estas viviendas se ofrecen entre  U$S 255.000 y 360.000.

En el mercado de propiedades de lujo, “high end”, notamos que la oferta de apartamentos que estaban ofrecidos en el mercado por valores superiores al U$S 1.000.000 fueron en su mayoría tomados por nuevos compradores. Como novedad están apareciendo propuestas muy exclusivas, con gran metrajes que van desde 600m2 a 800m2 y con valores que rondan un mínimo de U$S 2.400.000 hasta U$S 3.800.000. Existe un nuevo nicho de proyectos de lujo, promovido por una demanda muy puntual y exclusiva, en su mayoría argentinos de gran poder económico.

Dicho lo anterior podemos afirmar que para el primer semestre de 2021 se esperan precios similares a los de 2020, y no se prevén cambios drásticos en los valores, tanto en los alquileres como en la venta de unidades de obras nuevas.

Perspectivas

En Uruguay a diferencia de muchos otros países del mundo, el mercado inmobiliario se mantuvo muy estable, ya que desde el inicio de la pandemia se descartaron escenarios como los sufridos por EEUU y España en el 2008, dónde los precios de las propiedades bajaron hasta un 53%, lo cual en gran medida se produjo por las hipotecas con financiación de hasta el 120% del valor de la propiedad. En Uruguay, menos del 8% de las transacciones inmobiliarias se realizan con hipotecas.

Si tomamos los últimos 10 años, el mercado uruguayo de real estate tuvo su pico de transacciones en los años 2011 y 2013, que medidos por el ITP, nos da un valor mínimo operado de U$S 1.975 millones y U$S 1.850 millones respectivamente. Los años siguientes muestran una caída hasta el 2017 con un repunte medido por la recaudación del ITP en US$ 1.680 millones. Para el año 2020 la cifra ronda los U$S 1.275 millones, muy similar al año 2019. Nota estos números son los que surgen de la recaudación de la DGI por el ITP (4% dos puntas), que se liquida por los valores de Catastro. Por esa razón es que son valores mínimos, que sirven solo para estudiar la evolución del mismo. 

Analizando la evolución de los últimos años, con la situación económica del Uruguay,  junto con los pronósticos para los años siguientes, entendemos que el sector inmobiliario tiene buenas chances de volver a la senda del crecimiento nuevamente. 

Carlos García Arocena

Director ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby’s International Realty 

                                           Socio N° 926