Entrevista Portfolio

Mercado inmobiliario: evolución y perspectivas El mercado inmobiliario representa aproximadamente el 13% del PBI de la economía nacional y alcanza a aquellas actividades dedicadas a la intermediación en la venta y alquiler de bienes inmuebles, ya sea destinado a vivienda familiar, oficinas, locales comerciales, instalaciones industriales, operaciones de logística, entre otros. Este ha venido aumentando su actividad de manera sostenida desde 2003 después de la profunda crisis económica y financiera vivida entre los años 1999 y 2002. A partir del 2003, comienza una recuperación que mostro dos momentos disimiles entre sí. Un primer periodo con alto crecimiento (2003 – 2015), que comenzó con un boom inmobiliario sin precedentes desde la década de los 70 concentrado en el sector agropecuario y construcciones destinadas al sector Premium. Del 2012 al 2015 el crecimiento se sostuvo con la construcción de vivienda destinada al sector medio y medio alto de la población, producto de los incentivos fiscales definidos en la Ley 18.795 (Ley de Vivienda Promovida, inicialmente mal llamada Ley de Vivienda de Interés Social VIS) y por un moderado incremento del crédito. Luego notamos un segundo periodo (2015 – 2021) en la que se aprecia un ciclo de crecimiento muy bajo. El 2017 fue un año bisagra en el que se revitalizó la inversión inmobiliaria de vivienda Premium en las mejores zonas de Montevideo y Punta del Este. Este proceso se enlentece a partir de mayo del 2018 producto de una coyuntura regional adversa, en la que el mercado inmobiliario en Uruguay recibe el shock negativo de la devaluación en Argentina y por la pandemia a partir de marzo del 2020. Durante el segundo semestre del 2020, el mercado vuelve a retomar un mayor dinamismo con la aparición de familias y empresas argentinas queriéndose instalar en Uruguay. Por último con el aumento sostenido de los contagios de COVID-19 en Uruguay durante el verano del 2021 hasta el mes de junio de este año, la actividad se enlentece nuevamente. Hoy parados durante el mes de agosto de 2021, el nivel de contagios bajo de forma muy significativa debido a la estrategia de vacunación impulsada por el Gobierno Nacional, por lo tanto la perspectiva del mercado del Real Estate, se visualiza con ribetes de optimismo y con gran expectativa. El gobierno a través de su ministra de economía y finanzas, Azucena Arbeleche, ya está anunciando que la economía uruguaya está entrando en un sendero de reactivación económica pospandemia, centrado en dos modelos de negocio; el primero con el fuerte desarrollo en la distribución, logística, soporte, trading y servicios financieros y por otro lado la producción de software, industria farmacéutica y agronegocios. CERES también confirmo días pasados, un crecimiento sostenido durante cuatro meses (abril a julio 2021), mostrando de esta manera, una salida del periodo de contracción de nuestra economía. En el corto plazo se le suma la eventual apertura de fronteras, con un ingreso gradual de extranjeros al Uruguay. En primera instancia ingresaran aquellas personas (familias) que tengan propiedades y vacunados contra el COVID-19. En una segunda instancia, el resto de los extranjeros vacunados, quedando así Uruguay como el primer país de la región en abrir sus fronteras, logrando con esta medida poder captar inversores y nuevos residentes que quieran instalarse junto a sus familias en nuestro país. Por último, la aparición de la nueva variante DELTA, producto de los viajes al exterior durante el mes de julio, le pondrá mucha presión a la estrategia de la apertura de fronteras. Las repercusiones de este nuevo escenario en la oferta y demanda de inmuebles es la siguiente: la oferta global sigue con una tendencia al alza, impulsada por los apartamentos más que con las casas. Los precios de los apartamentos siguen firmes, los de las casas levemente a la baja, salvo en la zonas de Carrasco, Parque Miramar y Carrasco Norte, barrios donde los precios están al alza. Mientras que los alquileres a nivel general mantienen su tendencia a la baja, más afectado en las casas que en los apartamentos. Los barrios de Carrasco, Carrasco Norte y Parque Miramar también se mantienen con precios firmes y levemente al alza.

La oficina pos pandemia El sector que ha sufrido mayor impacto, es sin lugar a duda el de OFICINAS. Mientras las empresas piensan como ir incorporando a su personal nuevamente a sus instalaciones físicas, en qué condiciones, bajo que premisas y de qué forma, los trabajadores en esta nueva realidad han ido incorporando nuevos hábitos y costumbres, que tendrán que tomarse en cuenta, a la hora de su reinserción dentro el ámbito laboral.

Los expertos en la materia hablan de crear espacios semiabiertos que son los que permiten en mayor medida la creación de diferentes zonas funcionales dentro de una oficina. Este tipo de propuestas posibilitan a su vez la evolución hacia un entorno inteligente porque en ellas se pueden conciliar personalidades y estilos de trabajo distintos: el profesional que necesite trabajar en un espacio abierto y comunicativo dispondrá de un open space; aquel que necesite un entorno cerrado para concentrarse en una tarea contará con una sala dedicada a este fin; aquel profesional que necesite un lugar para facilitar la generación y el intercambio de ideas tendrá una sala de innovación y nuevas tecnologías; cabinas telefónicas para aquellos que necesiten realizar una llamada o video llamada, sin incomodar a sus compañeros de trabajo. Hay empresas que hablan de un proceso hibrido donde el personal rotara de forma periódica pasando a trabajar algunas semanas dentro de la empresa, y alguna semana de modo remoto, home office. Unas pocas empresas volverán al viejo concepto de aislar los puestos de trabajos mediante separadores pensando únicamente en temas sanitarios y no en las necesidades de las personas. Las empresas de punta están repensando como generar un lugar más atractivo para su personal, con áreas recreativas, con espacios más dinámicos, donde nadie tenga un lugar fijo asignado y puedan elegir donde trabajar. Surgirá una nueva modalidad de reserva de lugares a través de aplicaciones, las computadoras serán en su mayoría portátiles. Se empieza hablar del sistema de hot desking que se basa en la teoría de que nunca va a ser necesaria una mesa de trabajo para todos los empleados de la plantilla al mismo tiempo: ciertas personas estarán rotando por las salas de reunión, trabajando desde sus casas, viajando por trabajo, en una reunión externa o tendrán diferentes horarios laborales de entrada y salida. En consecuencia, en este tipo de entorno laboral no se dispone de un escritorio por persona sino que habrá en torno a un 25% menos de mesas de trabajo respecto al número total de empleados. Otras ideas que se escuchan, es flexibilizar el horario, no estar atado a las 8 horas y que al personal se lo mida por resultados. Todas estas iniciativas disruptivas de generar una propuesta distinta dentro de las empresas va a estresar la oferta actual de oficinas existentes y va a generar dentro de este mercado nuevos productos teniendo en cuenta estas nuevas necesidades. Por lo tanto tendremos una oferta de oficinas tradicionales con precios a la baja y mientras que otras con espacios abiertos y modulables, con precios firmes. Sin lugar a duda, la nueva oferta que surja a partir de los nuevos proyectos, ya incorporaran estas tendencias y lograran la mejor propuesta de valor.

Nuevo cliente tech uruguayo Son jóvenes emprendedores, tienen gran vocación por la innovación, con un enfoque global y mucho talento. Crean productos y soluciones para diferentes mercados, del primer mundo y también para el tercer mundo. En general trabajan con grandes como Amazon, Uber, Netflix y otros, obligándolos a superarse día a día para sobrevivir en un mar de tiburones. Algunas de estas plataformas han logrado convertirse en unicornios (calificación que reciben las empresas emergentes al superar una valoración de USD 1.000 millones), otras están en camino de convertirse en ese particular equino alado. Pero más allá de si la empresa logra dicha calificación, son empresas lideradas por una nueva elite de empresarios. Jóvenes, con excelentes ingresos, gran poder adquisitivo en busca de productos innovadores, de lujo, hasta con ciertos toques de excentricidad. Nos estamos encontrando con un nuevo segmento de gente muy sofisticada uruguaya que está operando en el mercado de los productos de alta gama. Siempre fueron argentinos o europeos, buscando este tipo de propiedades sofisticadas, que superan el 1,5 MM de dólares. Es un mercado con una oferta bien acotada con apartamentos de 600 m2 hasta 800 m2 appcu. Plantas muy abiertas, aberturas DVH de piso a techo, doble sistema de calefacción (losa radiante y aire acondicionado central por ducto), con más de una cocina (cocina gourmet y la estándar), todos los dormitorios en suite y con walk in closet, 4 a 5 cocheras con box, terrazas mayores a 150 m2, con piscina y parrillero. En el pasado la demanda venia del lado del sector agropecuario y de los servicios financieros. Hoy con el auge y crecimiento del sector tecnológico (software), notamos que estos nuevos clientes van a moldear la oferta de inmuebles en el futuro inmediato.

Carlos García Arocena Director ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby’s International Realty