Entrevista Portfolio

Desarrolladores y promotores en procura de tierra para stock

Ante una situación macroeconómica de gran volatilidad e incertidumbre, notamos que diferentes operadores nacionales y extranjeros buscan invertir en tierra, alimentando su pipeline para luego en el futuro inmediato definir sus productos que cubrirán la demanda de mañana, lanzándolos al mercado con bombos y platillos. Las tierras que se van adquiriendo son para desarrollos de housing en predios con seguridad, para edificios bajo la Ley de Vivienda Promovida en los diferentes barrios de Montevideo, edificios de oficinas y residenciales con locales comerciales en la zona al “Este” de Montevideo, donde comienza el departamento de Canelones. 

La pregunta que todos nos hacemos, es cuáles son las principales causas que mueven a estos desarrolladores a construir principalmente viviendas sin tener una población con una tasa de crecimiento positiva (más bien nula en Uruguay) y sin tener un sistema bancario que fomente de forma agresiva los préstamos hipotecarios para la compra de inmuebles. 

Y la respuesta como siempre sucede, obedece a diversos factores; incertidumbre financiera a nivel internacional (mercados financieros en baja), incertidumbre política regional pone a Uruguay como un país confiable y seguro para invertir, crecimiento sostenido del precio de las materias primas y de las exportaciones uruguayas, la creciente fragmentación del hogar (menos matrimonios, menos hijos, hombres y mujeres solos) y la obsolescencia del stock de viviendas, son parte de la explicación del continuo crecimiento de la construcción y de la demanda para adquirir esos nuevos inmuebles que salen al mercado. Dicho esto, existe un abanico de inversores y de compradores, que en virtud de lo antedicho, ven con muy buenos ojos invertir en ladrillos en nuestro mercado inmobiliario.

Mercado de Montevideo y Ciudad de la Costa

Los precios de los alquileres están firmes y al alza. El stock de propiedades en el mercado para su comercialización, en la zona costera metropolitana, no se termina de recuperar y sigue con una tendencia levemente a la baja. Los precios de venta de los diferentes inmuebles están estables, en los últimos meses no se visualizaron cambios.

Las zonas donde estamos visualizando mayor movimiento, primero a nivel de desarrolladores y luego a nivel de promotores son La Ciudad de la Costa y en la zona de cara al Puerto de Montevideo. 

Si hablamos de la Ciudad de la Costa, vemos dos zonas que están plena ebullición. La primera de ellas es en el Camino de los Horneros con una serie de propuestas urbanísticas de complejo de casas (concepto de housing), otras con casas y edificios bajos, en ambientes verdes con diferentes servicios, todas propuestas muy potenciadas por el efecto de la Pandemia y la búsqueda de un estilo de vida con un mix de pertenecer a una comunidad, abundancia de áreas verdes y mucha seguridad. 

La segunda zona dentro de la Ciudad de la Costa, que observamos que esta super caliente, es la zona de La Botavara o también conocida por Lago Calcagno. Hoy se aprecian 7 edificios ya levantados, la mayoría ocupados y otros por ocuparse, como es el caso del último desarrollo “Boating”. Una de las particularidades que ofrece esa costa del Lago, es una altura máxima permitida por la IMC de 60 metros. En unos pocos años, 5 a 10 años, visualizamos todo alrededor de la costa del lago un sin número de torres de 20 pisos de uso residencial y oficinas. A lo que le seguirán en una etapa posterior, una propuesta de servicios para atender la demanda de la gente que va a vivir y trabajar en esta zona de La Botavara. Por su conglomeración y su altura la visualizamos como el nuevo Miami a la escala uruguaya.

La otra zona que vemos movimiento, es la zona definida entres aquellos barrios de cara al Puerto de Montevideo y me refiero concretamente a los barrios de la Ciudad Vieja, Aguada, Arroyo Seco,  Bella Vista y Capurro.

La Intendencia de Montevideo junto a otros organismos del Estado y algunos grupos privados, buscan reactivar la zona de La Ciudad Vieja, Aguada, Bella Vista y Capurro, que implica, sobre todo, generar condiciones para levantar proyectos residenciales, como lo es hoy Montevideo Harbour de González Conde, con dos torres de 34 pisos. Hay varios grupos de inversores y desarrolladores (uruguayos y argentinos) prospectando la zona donde hoy se encuentran Aguada Park, ANTEL, nuevo Viaducto y algunos nuevos edificios como Nostrum Bay y Nostrum Central del grupo Altius.  Algunos actores ya están hablando del nuevo Puerto Madero uruguayo. 

Aumento de clientes chilenos 

Empujados por una eventual amenaza que perciben frente al nuevo gobierno de Boric del país transandino, muchos empresarios chilenos están haciendo consultas telefónicas y también están viajando a Uruguay, para visualizar las diferentes alternativas de inversión que tienen en nuestro país. 

Algunos buscan junto con la residencia fiscal, tener un “pied à terre”, en nuestro pais, en virtud de los cambios que ellos avecinan en Chile con la posible modificación de la Constitución (paridad en el órgano legislativo, inclusión de los pueblos indígenas, agenda derechos de las minorías y aprobación del aborto, educación-salud -pensión por parte del Estado, eliminación del Senado y reelección, entre otros). Cansados de los estallidos sociales y buscando cierta  tranquilidad para una determinada etapa de la vida, algunas familias chilenas están cada vez más interesadas en Uruguay como opción de retiro.

Los valores del m2 en Santiago de Chile comparado con Montevideo son apenas mayores, y las rentas inmobiliarias en Chile rondan entre el 3% y 4%, mientras que en Uruguay podemos pensar en rentas del 4% al 6%.

Y como corolario de esta nota, destacar que cada vez más los extranjeros están mirando a Uruguay como un país “refugio”, no solamente por tener esa cualidad, sino también como un hub de innovación, de desarrollo de start ups  y de emprendimientos de biotecnología. Esta es la mirada de nuestro actual Ministro de Industria, Oscar Paganini, "En vez de la Suiza, Uruguay debe ser la Irlanda de América", mirada que comparto y a la vez  promuevo.

Carlos García Arocena

Director ejecutivo

Bado & Asociados Sotheby’s International Realty 

                                           Socio N° 926