Entrevista Portfolio

Montevideo 25 de marzo de 2018

 

• Casi finalizado el primer trimestre, cómo evalúan el comportamiento del mercado? Fue mejor que el año pasado cuando se observaron los primeros síntomas de recuperación?

 

Si bien solo han pasado 3 meses del año y con un mes como el de enero donde se paraliza gran parte de la actividad comercial, notamos de todas maneras que hay movimiento y cierre de operaciones entre compradores y oferentes.

 

 

• Existen nuevos proyectos en la zona de Carrasco (norte, este)? Bajo que modalidad (fideicomisos, inversión en el pozo, etc.)?

 

Existe una amplia gama de proyectos en la zona de Carrasco Norte y Este que en el futuro inmediato cambiaran la fisionomía del barrio. Se estima para los próximos 3 años que la oferta de apartamentos crezca en unas 1000 unidades adicionales. Algunos de los proyectos que se avecinan son: Blue Sky, AVA, Carrasco Boating, Das Haus, Lago Mayor, Verdenia, otros en la zona de Camino de los Horneros donde hoy se encuentran los Barrios Privados. En cuanto a la modalidad comercial coexisten los dos modelos, el de venta a precio fijo tradicional (Venta en el pozo y venta de la unidad pronta para ocupar) y el de venta bajo la modalidad de fideicomiso al costo con un precio variable, donde se empieza la construcción una vez que se consiguieron todos los compradores.

 

 

• Como evalúan la demanda en sus distintas modalidades (vivienda, comercio, inversión..)?

 

Coexisten básicamente 2 tipos de compradores; consumidores finales que se agrandan y/o se achican de vivienda, e inversores que entran en el mercado a cambio de una renta. Respecto a los consumidores finales hay dos grandes grupos, aquellos que están en la franja de los 30 a los 40, donde su familia se agranda y sus chicos están todos en edad para asistir a colegios. Estos son los que mueven el mercado de reventa (casas) y/o compra de terrenos para construirse una vivienda. El otro grupo es el que se encuentra en la franja de los 60 a 80 años, estos buscan achicarse y en muchos casos el tipo de vivienda es un apartamento que les permite mayor independencia que una casa.

Con respecto a los inversores, vemos que ya sea por la variable del tipo de cambio con un dólar planchado, y las no tan atractivas opciones en productos financieros en general, sigue habiendo una demanda para la inversión en ladrillos. Pero también vemos que en un escenario de continuo crecimiento del costo de la construcción y de un aumento de tasas de interés internacionales y con un crecimiento lento pero sostenido de las economías del primer mundo, podría conspirar con el flujo de capitales hacia el mercado inmobiliario. A pesar de esto, tenemos una nueva ola de proyectos a concretarse tanto en el mercado de Punta del Este como en el de Montevideo, donde en su gran mayoría son y serán financiados por inversores locales y extranjeros.

 

 

 

• Consideran que las normas sobre inclusión financiera y lavado de activos esté afectando o pueda afectar la inversión inmobiliaria tanto de nacionales como de extranjeros?

 

Creemos que estas medidas que se empezaron a aplicar con fuerza hace un par de años, no van a afectar la inversión inmobiliaria en el presente ni en el futuro. En todo caso se pudo haber afectado hace unos años atrás. El mundo entero camina en esta dirección, donde cada operador o intermediario tiene que “controlar” quien es el cliente en todos sus términos hasta el origen de sus fondos, siendo los mismos 100% bancarizados. El mundo va en camino a una realidad de mayor transparencia en general y nuestra actividad inmobiliaria no se escapa de esta tendencia.

 

 

 

• Cómo está la demanda de terrenos? En qué valores se comercializan (por supuesto depende de la zona, pero algún ejemplo…). La oferta de terrenos en la zona de Carrasco Norte, Este y Sur, es relativamente acotada. Los valores de comercialización rondan los U$S 250/m2 hasta U$S 450/m2. También sabemos y participamos de operaciones de compraventa de padrones construidos en Carrasco, donde la vivienda se tira abajo para construir un edificio. Si la zona es de gran demanda, el m2 se llega a pagar hasta U$S 600/m2.

 

 

 

• Hoy día es rentable para un inversor comprar una propiedad para reciclar, o resulta mejor comprar un terreno limpio y construir? En general vemos que los inversores se vuelcan para comprar un terreno y construir. Generalmente la oferta de terrenos se encuentra en predios tipo condominios con seguridad. Y los compradores que buscan una vivienda a estrenar, valoran mucho la seguridad. En cambio las viviendas que están para reciclar, tiene más de 15 años construidas y se encuentran en zonas donde la demanda no es tan atractiva. Para que el inversor entre en el negocio de las propiedades usadas, estas tendrán que ajustarse un poco más hacia la baja.

 

 

 

• Qué valores se manejan para casas y apartamentos? Uds. generalmente hablan de rentabilidad, en ese caso sería bueno dar una idea de en cuanto se podría alquilar para luego deducir el precio aproximado.

 

Las casas de 3 dormitorios en su mayoría se sitúan en un rango de precios entre los U$S 300.000 hasta U$S 900.000

Los apartamentos de 3 dormitorios andan en el rango de precios de los U$S 500.000 al U$S 1.200.000

La renta promedio bruta anual, hoy se encuentra alrededor del 5% del valor del inmueble.

 

 

 

• Hoy es más fácil alquilar que comprar?

 

Hay una gran oferta de casas a la venta y bastante menos en alquiler. En el barrio de Carrasco, Carrasco Norte, Carrasco Este encontramos una media de 450 casas a la venta y una 130 en alquiler. Con respecto a los apartamentos, las cifras son 230 a la venta y unos 230 en alquiler.

 

 

 

• Cómo ven la perspectiva para el año 2018?

 

Creemos que el mercado va a estar por encima del año más flojo que fue el 2016. Por otro lado vemos una fuerte inversión a realizarse en el mercado inmobiliario, producto de los incentivos de la COMAP (Ley 16.906) y de las expectativas de renta de los inversores. Este escenario auspicioso indicaría que el año 2018 va a estar por encima del año 2017.