Entrevista Portfolio

Rentabilidad Inmobiliaria en los mercados de USA, Europa y China

La inversión inmobiliaria en el mundo alcanza en 2018 el récord de la última década. El capital sigue apostando por destinar gran cantidad de recursos a compras inmobiliarias. Para el año 2018, se batió el récord en una década en inversión directa en propiedades, alcanzando los 730.000 millones de dólares, según datos de la consultora especializada JLL, que engloba las adquisiciones de activos de oficinas, comerciales, logísticos, hoteleras y residenciales.

Tal volumen no había sido alcanzado desde 2007, año previo a la quiebra de Lehman Brothers, punto de salida de una crisis financiera que se contagió por todo el globo. En 2009 se marcó el mínimo de inversión, que poco a poco se fue recuperando hasta alcanzar altos niveles a partir de 2014 (ver gráfico), como recoge el informe Global Market Perspective. 

El Cap Rate,  tasa de capitalización o rentabilidad bruta inmobiliaria,  se muestra como un porcentaje del flujo de efectivo anual que  dejará una propiedad en relación con su precio de venta.

El Cap Rate Real se obtiene tomando en cuenta el NOI (Net Operating Income ó Ingreso Operativo Neto) que es la suma de todos los ingresos que genera el inmueble menos todos los gastos de operación y mantenimiento del inmueble.

En el número anterior de la revista Portfolio, hablamos de la rentabilidad bruta inmobiliaria o CAP RATE para los apartamentos de uso residencial o multifamiliar en Buenos Aires y en Montevideo.

En esta oportunidad nos pareció interesante ver que rentas inmobiliarias se dan en algunas de las principales economías del hemisferio norte. 

El mercado en EEUU y Canada

EL Cap Rate en el mercado americano se mantiene en mínimos históricos pero mostrando que sigue siendo atractivo para los inversores.  Con una economía en crecimiento, incertidumbres políticas, tensiones comerciales entre China y EEUU, aumento en la Tasa de interés de los Estados Unidos y volatilidad en los mercados energéticos, la inversión inmobiliaria sigue siendo un buena alternativa de refugio para los inversores.

Veamos algunos números en los siguientes sectores: automotriz, banca, restoranes, tiendas, educación, servicios médicos, farmacias, otros retail, el cap rate promedio para el 2018 fue de 6,55% con contratos de arrendamientos con un plazo promedio de 11 años.

Analizando la evolución de los rendimientos de los Bonos Tesoro con plazo 10 años contra Cap Rate desde el 2012 a la fecha, vemos que el spread entre ambas tasas ha llegado a un mínimo de 3,5% entre el Cap Rate de 6,55% y la Tasa del Bono americano a 10 años de 3,05%. 

Cap Rate versus Rendimiento Bono Americano 10 años

Evolucion Cap Rate CANADA

El mercado europeo

El mercado inmobiliario en Europa inicia el 2019 con buenas perspectivas, aunque más moderadas que el 2018 según PWC España. Todo ello a pesar de la potencial subida de los tipos de interés y del incremento de la inestabilidad política internacional, por lo anteriormente comentado (tensiones entre EEUU y China) y el Brexit.

Como novedad vemos que los inversores están dirigiendo su atención hacia nuevos segmentos, menos expuestos por el ciclo económico y más ligados a las nuevas tendencias demográficas y tecnológicas como los son las viviendas compartidas, los centros de datos, el logístico, las residencias de la tercera edad o las de estudiantes. Esta novedad se está replicando en el mercado global.

La rentabilidad media en oficinas prime se sitúa actualmente en 4.9%, por debajo de la media de oficinas secundarias en CBD (Center Business District), del 5%. 

La rentabilidad bruta en el mercado español arroja los siguientes resultados según los diferentes sectores: vivienda multifamiliar 5-7,4%, local comercial retail 8,8%, oficinas 6,6- 8,5% y garajes del 6,2%

El mercado en China

El mercado inmobiliario chino afrontará "un año de recesión" en 2019, según un informe publicado por el banco estatal de inversiones Corporación Internacional de Capital de China (CICC).  Debido al bajo nivel de demanda, durante el último período de ventas -entre septiembre y octubre- los propietarios tuvieron que ofrecer "grandes promociones", desde coches gratuitos a rebajas de hasta un 30%, lo que "enfureció a anteriores compradores que pagaron un precio más alto", indicó el CICC.

En este sentido, los últimos datos recogidos por el ente bancario muestran una caída interanual de las inversiones de un 8,9% en septiembre y de un 9,2% en agosto. Asimismo, la venta de viviendas por superficie cayó otro 3,6% respecto al año pasado, la primera bajada desde el mes de abril.

Según las previsiones del CICC, "es probable" que la venta de propiedades en China "caiga (en el 2019) por primera vez en cinco años", con una posible bajada del 10% tanto en las ventas por superficie como en los precios.

El sector de logistica en China (depósitos/warehouse) continúan proporcionando retornos de flujo de efectivo por encima del promedio entre lasprincipales clases de activos. También ofrecen un mayor potencial de apreciación de activos a medio y largo plazo. El ciclo de desarrollo de los almacenes o depósitos es mucho más corto que el de otras clases de activos, como oficinas y centros comerciales, ofreciendo más flexibilidad y actitud defensiva. Los cap rates obtenidos en este sector rondan 5-6% anual. 

Resumen de Cap Rate en los diferentes mercados inmobiliarios

Si uno observa el comportamiento del mercado en Uruguay y particularmente la renta bruta inmobiliaria que el inversor obtiene sobre sus activos, la misma  no se encuentra tan desarbitrada en comparación con el mercado global, como muchos creen.

Si tomamos los tres sectores más relevantes; vivienda multifamiliar, oficinas y locales comerciales. Las rentas brutas promedio están cercanas al 3,9% para la vivienda y entre el 6 al 7% para locales comerciales y oficinas. 

Podemos concluir que para el sector de viviendas residenciales o multifamiliares, la variable de precio va a estar presionada a la baja, ya sea por encontrarse con un mercado frenado como también una realidad de renta bruta inmobiliaria por demás baja.