Entrevista Portfolio

Evaluación del primer trimestre de 2019 y perspectivas

 

El año 2019 que ya comenzó con su primer trimestre cerrado, se presenta con sus particularidades y con sus expectativas. 

Particularidades que impactan en el mercado:  

• Disminución de permisos para obras nuevas. • Devaluación del peso uruguayo y fortalecimiento del dólar. • Continúa el aumento en los costos de construcción. • Economía uruguaya (PBI) creció 1,6% en 2018 y se prevé una aumento del 1% para 2019. • Motores del crecimiento de la economía uruguaya con performance negativa en el 2018: Exportación -4,8%, Inversión Privada -2,7% (la inversión privada cayo por quinto año consecutivo) y el consumo privado aumento solo 1,5% cuando en 2017 había crecido 4,5%. • Coyuntura argentina: inflación creciente, devaluación creciente, recesión, y aumenta de la línea de pobreza (32%).

 

Expectativas de la demanda:

• Buen desempeño de la actividad agropecuaria. • FED de EEUU (Reserva Federal) estaría adoptando una política monetaria menos agresiva y no propone nuevos aumentos en su tasa de interéspara este año 2019. • Incertidumbre natural  por año electoral en Uruguay y en Argentina

La performance de la actividad inmobiliaria para el 2019, se visualizaba hace unos meses, como una continuidad de lo que venía sucediendo en el 2018. Vale decir una performance igual o menor a la del año pasado, por debajo de la performance que tuvo el sector, en el 2017. 

Como dato novedoso, vemos que el precio del m2 de la vivienda nueva(promedio) en la actualidad, es similar al precio del m2 de la vivienda usada. Siendo los primeros muy arbitrados e informados en comparación con aquellos de la vivienda usada. Esta realidad va a presionar a la baja el m2 de las propiedades de reventa, que en algunas zonas ya han decrecido en comparación con el año pasado, hasta en un 5,6 %. 

Los alquileres por otra parte, han bajado en los últimos 12 meses, en términos reales, en un 2,4%. Los ingresos brutos de las familias bajaron y no ha aumentado el empleo, dos variables que pegan directamente al mercado de alquileres. 

El crédito hipotecario continúa en crecimiento. Si bien las compras de inmuebles desde la crisis financiera del 2002, en su mayoría son mediante pago contado,  desde hace unos años se viene desarrollando el crédito hipotecario, como un motor del sector, que crece de forma continua. El sector es liderado por el BHU, mientras que los bancos privados van adecuando sus estrategias, mejorando sus tasas, para competir de forma más activa en este mercado. 

El agro esta en un ciclo positivo. La mejora general en las cosechas, una producción ganadera que superó las expectativas, la lechería que creció aún con serios problemas y la forestación que continúa avanzando.  La cosecha de soja esta para ser levantada a la brevedad y es prometedora. Un fuerte aumento en la oferta de forrajes, está permitiendo impulsar la producción animal. Esta nueva realidad del agro uruguayo, se muestra otra vez vigorosa, luego que la zafra anterior se viera seriamente afectada por la sequía.

Desde el punto de vista de la demanda, vemos que sigue habiendo interés por parte de los inversores uruguayos, en colocar sus ahorros en proyectos en pozo. Ya sea a través de las unidades de la Ley de Vivienda Promovida, como también en proyectos Premium en zonas más costeras. También se están concretando inversiones, por parte de operadores locales, en los sectores comerciales y de oficinas.

Los argentinos han vuelto tímidamente a realizar consultas, empresas extranjeras fuera de la región, siguen viendo en Uruguay como un país diferente en comparación con el resto de los que integran la región de Latam. Si bien la inversión total (Privada y Pública) en el pasado, logro superar el 20% del PBI. Actualmente se sitúa en un 16% aprox. siendo un 12% la inversión correspondiente al sector privado.

Dicho todo esto, el 2019, se presenta como un año difícil de pronosticar, con un envión del año pasado con características de crecimiento nulo (en el mejor de los casos), pero también con algunas escasas señales positivas (Créditohipotecario en alza, freno en la suba de tasas de la FED EEUU, buena performance en el Agro, UPM, etc.) que podrán amortiguar la caída y generar una leve inflexión ascendente, como ocurrió en el 2017.

cgas

Carlos García Arocena