Entrevista Portfolio

Nota junio Portfolio 2019

El mercado se mueve por las dos puntas, el apartamento de bajo precio y el apartamento súper  Premium

Entrando en el invierno y en año electoral, vemos como ya lo habíamos anticipado, un mercado muy tímido con pocas operaciones. Lo curioso para cualquier observador, es que donde hay más movimiento es tanto en las propiedades nuevas de bajo precio construidas bajo la Ley de Vivienda Promovida (inversores y consumidores finales con la ayuda de préstamo hipotecario) como también en las propiedades del segmento Premium.

Por el lado de los proyectos de Vivienda Promovida, hemos visto a lo largo de estos años, inversores nacionales y argentinos que eligieron Montevideo porque vieron que la ciudad estaba experimentando un reconocimiento en el desarrollo de obras públicas, oferta gastronómica y entretenimiento. La  ley de Vivienda Promovida tuvo gran incumbencia ya que, al ofrecer ventajas fiscales a inversores y compradores en momentos de eventual baja demanda, mantuvoe incluso aumentó el nivel de actividad, particularmente para el desarrollo de zonas con mucho potencial. En los últimos años se crearon 460 proyectos nuevos que, no hubiesen existido sin esta Ley.

Para el inversor de la vecina orilla, Uruguay tiene las reglas de juego claras, inflación relativamente controlada (7,96%), valores de incidencia de la tierra bajos comparados con otros mercados más el porcentual de clase media másgrande de Latinoamérica. Los inversores obtienen al día de hoy entre un 10 y un 12% anual y rentas de 6 a 7% sobre estos proyectos. Y a pesar de todo, Uruguay es un país que ha venido creciendo durante los últimos 15 años. 

Por el otro lado, analizando el segmento de oferta Premium, y a pesar de un contexto desfavorable para la economía en general y el mercado inmobiliario en particular, este segmento resiste, se mantiene firme y defiende los valores, con precios de venta que rondan los U$S 5.500 por metro cuadrado en promedio. Tanto inversores como consumidores finales saben que los proyectos Premium no solo conservan su valor, sino que se revalorizan con el tiempo. Los precios actuales de este tipo de proyectos se mantienen con respecto al año pasado, los desarrolladores e inversores que tiene metros Premium prefieren conservarlos antes de bajar el precio de venta. En la vecina orilla, en particular proyectos en Buenos Aires, este mercado a pesar de la situación económica, se encuentra activo y en valores que van desde U$S 7.000 a U$S 10.000 el metro cuadrado.

El mercado inmobiliario «Súper Premium» está dominado por compradores extranjeros en el país, especialmente argentinos y brasileños, aunque también hay una demanda alta de personas que vienen de más lejos a vivir a Uruguay tras jubilarse. Por ejemplo, Estados Unidos, Alemania, Bélgica, Inglaterra, Italia y España. Naturalmente hay un núcleo selecto de compradores uruguayos que también participan de forma activa en la búsqueda y compra de esta escasa oferta disponible en el mercado. 

Si tuviésemos que delinear algunos atributos y/o características que tienen que tener estos productos para entrar a competir en este sofisticado segmento ABC1 diríamos lo siguiente:

Ubicación: Es de los atributos más fuertes en cualquier mercado. Por su vista, por su cercanía a los servicios (restoranes, supermercados, farmacia, bancos, tiendas, plazas, clubes, cine, etc, etc). Como ejemplos dentro de Montevideo, podemos destacar Bulevar Artigas frente al Club de Golf, Rambla de Pocitos, Rambla de Puerto de Buceo, Curva del Ensueño en Punta Gorda y Almirante Harwood en Carrasco.

Tamaño es un diferencial importante a la hora de definir si la propiedad encaja en esta oferta exclusiva. Debemos pensar en programas de más de 260 m2 propios mas 70 m2 de terrazas entre techadas y abiertas. 2 o 3 ambientes sociales (living/comedor, estar). Los dormitorios necesariamente son todos en suite y deben tener un buen closet. En cuanto a garajes, debemos pensar en un mínimo de 3 lugares cómodos más box.

Elementos de Confort: Calefacción/enfriamiento: Lo último en el mercado se logra a través de los  sistemas de aerotermia, Se trata de bombas de calor de alta eficiencia que obtienen energía del propio aire exterior, incluso aunque haga frío, consiguiendo por cada Kw utilizado de electricidad, como mínimo, 3 Kw de calor. También proporcionan agua caliente y pueden conectarse a radiadores de agua, por ductos  o  la losa radiante. Además, una de sus principales ventajas es que puede proporcionar frío en verano y calor en invierno con el mismo sistema.

Aberturas de piso a techo con DVH (Cristal Termo panel) comúnmente llamado doble vidrio.

Terrazas profundas techadas para generar unos buenos livings entre el verde de los jardines logrados con macetas, arbustos, palmeras, piedritas e iluminación. Parrillero con buenas mesadas o barras modernas en lapacho.

Pisos de madera (roble claro) y mármol en los baños. Estufas vidriadas grandes. 

Domótica en la gestión y  control de las persianas, iluminación, sistema térmico, musicalización / sonorización y alarmas internas y externas.

Gastos comunes (por primera vez se empieza a dar un mix de portero en el turno de mayor actividad y portería virtual mediante empresas de seguridad, en el resto del horario, con toda la parafernalia de los diferentes elementos que componen la seguridad, como ser  cámaras, luces, parlantes, cerca eléctrica, barreras y sensores).

Este combo de atributos exclusivos, tamaños generosos y de buenas ubicaciones, permite al inversor posicionarse en un precio de U$S 1.500.000 a U$S 2.500.000, dependiendo su tamaño. 

Si bien el mercado de hoy, muestra signos de enlentecimiento, este producto mantiene una demanda firme, permitiéndole al inversor, defender el precio por metro cuadrado, a diferencia del resto de las propiedades donde la baja de precio, empezó a ser una constante.

cgas

Carlos García Arocena